10 Tips for utleie!

Nå nærmer høysesongen seg for skifte av leietakere. Vi i Unite Living har derfor satt sammen en liste med våres tips til utleiere. Ta gjerne kontakt med oss hvis du er interessert i å lære mer om våres forvaltningssystem som digitaliserer og automatiserer Boligutleie fra A til Å.

1. Kredittsjekk og referanser. Alle leietakere ønsker å vise seg fra sin beste side før leiekontrakten er inngått. Be alltid om referanser fra de to siste utleierne og fra den siste jobben/nåværende jobb. I tillegg anbefaler vi å gjøre en kredittsjekk for å verifisere at leietakeren er betalingsdyktig. Veldig mange utleiere foretrekker også å sjekke leietakers digitale fotavtrykk. 2. Skriftlig leiekontrakt. Det er ikke noe krav om skriftlig kontrakt, men dette anbefales på det sterkeste. Sørg også for at kontrakten er signert (signatur eller Bank ID) før leietaker får nøklene til leieobjektet. Husleieloven sier at leieforholdet trer i kraft så fort nøklene er overlevert med mindre noe annet er spesifisert. I verste fall kan leietaker få nøklene og deretter nekte å signere leiekontrakten. Da står du som utleier svakere og det er kun husleieloven som gjelder. 3. Inkludere strøm, internett, og TV i leieforholdet? Vi anbefaler at leietaker tegner eget abonnement på strøm, internett og TV så langt dette er mulig. Dette vil spare deg som utleier for en del tid og du slipper å legge fram disse kvitteringene hvis leietaker etterspør dette så lenge dette ikke er inkludert i husleien. 4. Utkastelsesklausul i leiekontrakten. Sørg for at du har en utkastelsesklausul, eller «særlig tvangsgrunnlag» i kontrakten. Ved å ha dette kan du få hjelp fra namsmyndighetene til å avslutte leieforholdet hvis leietaker ikke betaler husleien eller nekter å flytte ut etter endt leieperiode. Uten dette kan utkastelse ta veldig lang tid. 5. Tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt? En tidsbestemt leiekontrakt opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte kontraktsperioden. Denne perioden må minimum være tre år. Dette kan likevel fravikes hvis utleier leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller rom i tomannsbolig og selv bor i den aktuelle boligen. Ved tidsbestemt avtale kan utleier selv velge om det skal være mulig å si opp avtalen eller ikke. En siste fordel med tidsbestemt avtale er at utleier fritt kan sette leien til markedspris når leieperioden er slutt og det skal inngås ett nytt leieforhold. Dette gjelder også hvis utleier skal leie ut til samme leietaker på nytt. Ellers er det selvfølgelig årlig indeksregulering etter SSB sin konsumprisindeks med varsel til leietaker 30 dager før reguleringen trer i kraft. Ved tidsubestemt avtale kan begge parter si opp avtalen, men leietaker har et sterkt oppsigelsesvern. Vi anbefaler derfor tidsbestemt kontrakt med oppsigelsestid. 6. Sikkerhet. Sørg for å ha sikkerhet før leietaker flytter inn, enten depositum eller garanti . Depositum skal innbetales til særskilt depositumskonto. Det anbefales at depositumskontoen er i samme bank som leien innbetales, da dette gjør det mye lettere å få ut pengene ved forfalt husleie. Garanti er et effektivt alternativ til depositum, som sparer deg som utleier for tid og sikrer deg på samme måte. Husk at depositum og/eller garanti ikke kan være større enn 6 måneders husleie. Normal størrelse på sikkerhetsbeløp er 3 måneders husleie. 7. Overlevering av bolig. Før leietaker får nøklene overlevert til boligen bør dere sammen gå igjennom leieobjektet og skrive ned alle feil og mangler. Dette bør dokumenteres med bilder og ved å skrive ned innbo og løsøre. Det er viktig, slik at det ikke blir uenigheter når leieforholdet er over eller hvis det skulle skje en tvist pga. grov uaktsomhet senere. Unite Living vil ila 2018 levere en digital mobilvennlig overtakelse protokoll som vil gjøre dette enkelt for både deg som utleier og leietaker. 8. Skriftlig kommunikasjon i leieperioden. Vi anbefaler å ha mest mulig skriftlig kommunikasjon, da dette enkelt kan dokumenteres senere. I hovedsak gjelder dette for betydningsfulle forhold. Hvis et betydningsfullt forhold blir gjennomgått via telefon, se til å skriv et referat, send til leietaker og be vedkommende bekrefte. Inkluder en setning hvor det står at; hvis vedkommende ikke kommer tilbake innen 7 dager, så blir det ansett som en bekreftelse. 9. Avslutting av leieforholdet Når leieforholdet er over, må utleier sende en skriftlig oppfordring om flytting innen tre måneder. Hvis dette ikke skjer, blir ett tidsbestemt leieforhold til ett tidsubestemt leieforhold med alle rettigheter det tilfører. Mangler og skader må reklameres skriftlig til leietaker innen rimelig tid, innen 14 dager etter utflytting. Hvis dette ikke kan løses i minnelighet, må utleier innen 2 måneder gå til husleietvistutvalget eller forliksrådet. Oppigelse på tidsubestemt leie er strengt regulert i forhold til lovverket. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnes. Leietaker kan protestere skriftlig innen en måned.   Utleier må ha en av følgende grunner for å si opp en tidsubestemt leieavtale:  a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden.  b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes.  c) leieren har misligholdt leieavtalen.  d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. 10. Kjekt å vite Det er mulig å leie ut for kortere tid enn det loven tilsier hvis det er en saklig grunn til dette. For eksempel at et medlem av husstanden din skal benytte boligen eller at den skal selges. Dette må legges inn leiekontrakten før leietaker flytter inn. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, får leietaker alle rettigheter i forhold til vanlig oppsigelse. Hvis du skal leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, så har ikke leier oppsigelsesvern. Da kan utleier si opp avtalen uten at leietaker protesterer. Husk at fortsatt avtalt oppsigelsestid gjelder. Hvis ikke annet er avtalt, er denne 3 måneder i forhold til lovverket. Leietakeren har ganske mange rettigheter til å framleie leiligheten hvis vedkommende fortsatt bor i den selv. Leietaker må ha samtykke fra utleier for å kunne framleie. Godkjenning kan som regel bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket. Hvis utleier ikke svarer på en skriftlig søknad om framleie innen én måned etter at søknaden er mottatt, regnes dette som godkjenning. Hvis det er en tidsbestemt leieavtale, kan leietaker framleie for resten av leieperioden. Hvis utleier nekter uten saklig grunn, kan leieren si opp avtalen med den oppsigelsesfrist som er satt eller lovens frist på tre måneder. Du har også mulighet til å endre leien til gjengs leie etter to år og seks måneder. Varsel må skje 6mnd før og reguleringen kan ikke skje før senest tolv måneder etter siste indeksregulering. Les mer om Unite Living og våres løsninger her